La futura ley de vivienda, actualmente en proceso de aprobación por el Senado y con alta probabilidad de ser sancionada antes del 28 de mayo de 2023, trae consigo importantes cambios. En este artículo, exploraremos las modificaciones clave que afectarán tanto a propietarios como a inquilinos. Estos cambios están diseñados para ajustarse a las necesidades actuales del mercado y proporcionar un equilibrio más justo en el sector inmobiliario.
Contenido
Principales Cambios en la Nueva Ley de Vivienda
Definición de Grandes Tenedores
Una de las novedades más destacadas es la nueva definición de grandes tenedores. Ahora, se considerará grandes tenedores a aquellos que posean más de 10 propiedades residenciales o una superficie construida superior a 1.500 m2. Además, en las zonas declaradas como tensionadas, el umbral se reduce a 5 viviendas. Este cambio es fundamental para entender muchos de los ajustes regulatorios aplicables exclusivamente a este grupo.
Ampliación de Zonas Tensionadas
El concepto de zona tensionada se amplía significativamente. Las comunidades autónomas tendrán la capacidad de declarar como tales aquellas zonas donde la carga del coste hipotecario o del alquiler, más gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, o donde los precios de la vivienda hayan escalado por encima del IPC en un 3% durante los últimos cinco años.
Modificación en la Actualización del Alquiler
La actualización anual del alquiler sufrirá también importantes modificaciones. A partir de enero de 2024, se desvinculará del Índice de Precios al Consumo (IPC) y se adoptará un nuevo índice específico para el alquiler. Para los contratos de arrendamiento que celebren su aniversidad antes del 31 de diciembre de 2023, si el arrendador es un gran tenedor, cualquier incremento estará limitado a lo acordado entre las partes, sin exceder un aumento basado en el índice de garantía de competitividad, fijado actualmente en el 2%. Para los contratos que lleguen a su aniversidad entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el incremento no podrá superar el 3%.
Nueva Regulación del Precio del Alquiler en Zonas Tensionadas
Una medida central es la nueva regulación de precios de alquiler en zonas tensionadas. Dependiendo de la modalidad del contrato y del tipo de propietario, si el contrato es nuevo, el precio no podrá superar la renta anterior más el aumento permitido por el índice vigente.
Traslado de Gastos de Gestión y Formalización del Contrato
Como beneficio directo para los inquilinos, los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato recaerán en el propietario. Esto representa un ahorro significativo al momento de firmar un nuevo contrato de alquiler.
Eliminación de Cláusulas de Exclusión Voluntaria
Se eliminarán las cláusulas que permitían la no aplicación de ciertas disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos a través de acuerdos explícitos entre las partes. Esto busca fortalecer la protección legal de los inquilinos frente a prácticas abusivas.
Complicaciones en el Proceso de Desahucio
El proceso para desalojar ocupantes ilegales se complicará notablemente. Los grandes tenedores deberán demostrar que el inquilino no es vulnerable, y los propios ocupantes deberán permitir que los servicios de vivienda evalúen su situación, lo que podría retrasar el proceso de desalojo.
Impuesto a Viviendas Vacías
Finalmente, las viviendas que permanezcan vacías por más de dos años, y cuyos propietarios posean más de cuatro propiedades en el mismo municipio, podrán enfrentar un incremento en la tasa del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), como medida para incentivar su ocupación o puesta en el mercado de alquiler.
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